Um estudo da Central Brasileira do Setor de Serviços (Cebrasse) acende um alerta para síndicos, administradoras e moradores: a nova estrutura tributária sobre o consumo, prevista na Lei Complementar 214/2025, pode provocar aumento significativo nas despesas condominiais em todo o país.
A análise avalia os efeitos da substituição de tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelos novos impostos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que terão alíquota de referência de 26,5%.
Embora os condomínios não sejam considerados contribuintes diretos do IBS e da CBS, o estudo destaca que os serviços essenciais contratados — como limpeza, segurança, manutenção e administração — terão forte elevação de carga tributária no novo modelo. Esse custo tende a ser repassado aos moradores.
Segundo a Cebrasse, mesmo não havendo incidência direta sobre as cotas condominiais, os tributos pagos pelos fornecedores são incorporados aos preços, elevando as despesas operacionais dos condomínios.
Ainda que não sejam contribuintes no novo sistema tributário, a LC 214/25 determina que os condomínios podem optar pelo IBS/CBS e, assim, possam abater os tributos pagos em suas aquisições se as cotas condominiais representarem 80% ou mais no total das receitas. Se as cotas forem menores que 80% é obrigatória a condição de contribuinte para o condomínio em relação à receita adicional/acessória.
Simulações mostram aumento expressivo
O levantamento apresenta quatro cenários possíveis, considerando diferentes enquadramentos tributários e interpretações da legislação.
Na situação atual, o custo tributário médio embutido nas despesas condominiais é de cerca de R$ 11,3 mil. Com a reforma, esse valor pode variar entre R$ 21,2 mil e R$ 31,8 mil, dependendo do modelo adotado.
O cenário mais crítico aponta aumento de 179,9% na carga tributária, quando o condomínio não opta pelo regime regular e não consegue aproveitar créditos tributários.
Já no cenário mais brando, ainda assim há elevação de 86,6% nos custos. Outros cenários intermediários indicam aumentos de até 161,2% e 142,5%.
Incerteza jurídica sobre cotas condominiais
Um dos principais pontos de dúvida envolve a tributação das cotas condominiais. Na prática, essas contribuições representam apenas o rateio de despesas entre moradores e não uma prestação de serviços.
Apesar disso, a redação da lei abre margem para interpretação de que o IBS e a CBS podem incidir sobre esses valores caso o condomínio opte por determinado regime. Essa indefinição ainda depende de regulamentação futura e orientações da administração tributária.
A Cebrasse ressalta que os efeitos da reforma não serão uniformes. Eles variam conforme fatores como:
- a proporção das receitas vindas das cotas condominiais;
- a existência de receitas acessórias (aluguéis, espaços, serviços);
- o regime tributário dos fornecedores;
- a decisão do condomínio de aderir ou não ao regime regular.
Recomendações
Diante do cenário, a entidade recomenda que síndicos e administradoras acompanhem de perto a regulamentação da reforma e realizem análises específicas para cada condomínio. “O objetivo é identificar estratégias que possam mitigar o impacto financeiro e evitar aumentos abruptos nas taxas cobradas dos moradores. O estudo evidencia que, mesmo sem incidência direta sobre as cotas, a nova tributação sobre serviços tem potencial de pressionar significativamente o orçamento dos condomínios”, afirmou o presidente da Cebrasse João Diniz com base nos estudos, acrescentando que na prática, isso pode significar aumento nas taxas mensais, reforçando a necessidade de planejamento e adaptação ao novo sistema tributário.
Leia o Estudo na íntegra
